La demanda de lujo seguirá al alza en Madrid
En Velzia Homes, anticipamos que el mercado inmobiliario de lujo en Madrid se mantendrá alcista durante el primer semestre de 2025 y, probablemente, a lo largo de los próximos 12 meses. México destaca como la nacionalidad más fuerte, aprovechando la popularidad de barrios como Salamanca y Chamberí, donde la demanda por propiedades de lujo sigue aumentando. Los compradores latinoamericanos, incluyendo Venezuela y Colombia, son muy exigentes en calidades y buscan zonas comunes con amenities. A menudo, utilizan sus viviendas como primera residencia en España durante aproximadamente dos meses al año y adquieren propiedades para sus hijos que vienen a estudiar. Muchos también compran para uso estacional, con vistas a una futura jubilación en el país. El mercado de lujo tiene un ticket medio de 2,5 millones de euros para clientes internacionales, en contraste con el ticket de 1 millón que buscan los nacionales. La proporción es de un 80% para LATAM y 20% para nacionales. Los inversores siguen apostando por zonas con gran potencial de revalorización como Centro, Justicia y Chueca. Estas fortalezas, junto a un mercado inmobiliario en expansión, seguirán atrayendo la inversión de compradores de alto poder adquisitivo. La sólida oferta educativa, el excelente clima, la oferta cultural y gastronómica, así como la seguridad jurídica, convierten a Madrid en un destino atractivo para grandes fortunas. De cara al 2025, Velzia Homes se centrará en tres pilares estratégicos: crecimiento, eficiencia operativa y digitalización e IA, para mejorar procesos y experiencia de clientes.
Resolver el desequilibrio en el mercado
El próximo año esperamos un aumento de la actividad, en línea con el crecimiento del 14% en el número de viviendas iniciadas en el primer semestre de 2024. Sin duda, los recortes en los tipos de interés han actuado como palanca de crecimiento en el sector disparando en septiembre un 34% la firma de hipotecas. Las previsiones apuntan a que el Banco Central Europeo seguirá recortando el precio del dinero y con ello impulsando la venta de vivienda. Nuestro reto es resolver un desequilibro entre oferta y demanda que sigue encareciendo los precios. El Instituto Nacional de Estadística (INE) señala que en 15 años el número de hogares españoles pasará de 19,3 millones a 23,1 millones lo que significa que hacen falta casi cuatro millones de pisos más. Urge más que nunca alcanzar un acuerdo nacional que permita revertir la actual escasez de vivienda y permita la emancipación de nuestros jóvenes. El caso de los desarrollos del sureste de Madrid, liderados por Valdecarros como el mayor proyecto urbanístico de España, es un claro ejemplo de cómo puede impulsarse la oferta desde la colaboración entre los promotores y la Administración. Dos tercios de las nuevas viviendas a levantar en Madrid estarán en estos desarrollos; un tercio estará en Valdecarros. Este año, nuestra carta a los Reyes Magos es conseguir acelerar al máximo el proceso para poder ofrecer, a todos los que quieran vivir en Madrid, la mejor vivienda, en el mejor barrio y al mejor precio posible.
Estamos ante la tormenta perfecta
Los fundamentales del país se encuentran en un momento de equilibrio a pesar de las tensiones geopolíticas. Con todo, el sector residencial seguirá viviendo un incremento paulatino de los precios, tanto en venta como en alquiler. Si bien se verá empujado por unos tipos de interés en descenso paulatino, lo que se traducirá en un incremento de hipotecas concedidas, el contrapeso a este avance continuará siendo la falta de suelo apto para edificar y, en consecuencia, la falta de viviendas. La demanda crecerá como consecuencia de aquella mayor facilidad en el acceso a los préstamos y la oferta continuará estancada, fundamentalmente en las grandes ciudades. La tormenta perfecta, cuya consecuencia no puede ser otra que incrementos sucesivos en los precios de vivienda nueva. Añádase a ello el descenso evidenciado en la oferta de vivienda de segunda mano en las principales ciudades. La ley de vivienda, en aquellos sitios en que sea aplicada, se traducirá en precios de alquiler cada vez más elevados como consecuencia del retraimiento de la oferta, ante la ya más que evidente y cada vez mayor falta de seguridad jurídica para los pequeños y medianos tenedores. Se anuncia más presión para hacer efectivas unas medidas que se han mostrado inútiles en el favorecimiento del alquiler, lo cual incidirá en el decaimiento progresivo del stock en este régimen, haciendo que el esfuerzo económico que soportan las familias que buscan vivienda sea cada vez mayor, más insostenible.
Iniciativas para impulsar vivienda protegida
El primer semestre de 2025 se presenta como un periodo de dinamismo para el sector residencial, especialmente en desarrollos estratégicos del sureste de Madrid, como Los Ahijones, a punto de entrar al mercado. La moderación de los tipos de interés mejorará la accesibilidad hipotecaria, manteniendo el alto nivel de demanda en un entorno de creciente necesidad de vivienda nueva. La presión al alza sobre los precios es una realidad, especialmente en áreas metropolitanas. En este contexto son importantes las iniciativas normativas que facilitan la construcción de vivienda de protección pública para jóvenes y familias y que tratan de aportar mayor agilidad administrativa, siendo este último un factor clave para mantener el ritmo de los desarrollos y responder a la demanda con eficacia y sin retrasos. Sin embargo, el sector no está exento de desafíos. Las subidas fiscales, la variación en los precios de las materias primas y los requisitos de eficiencia energética incrementan los costes de construcción y exigen planificaciones complejas. Además, la falta de mano de obra cualificada y los plazos administrativos siguen siendo dificultades relevantes. A pesar de ello, las promotoras siguen innovando, adaptándose a la IA; y algunas ya tienen incluso proyectos certificados con criterios ESG. En resumen, 2025 comienza con un equilibrio entre oportunidades y desafíos. Desde Los Ahijones, estamos preparados para dar respuesta a las demandas del sector inmobiliario, aprovechando la estabilidad económica y las políticas favorables para generar un impacto positivo en el mercado residencial.
Más oferta residencial asequible
Las juntas de compensación por su condición de entidades urbanísticas colaboradoras de la Administración, centran su actividad en el proceso de transformación del suelo mediante su urbanización y reparcelación, sin embargo, no forma parte de su actividad el proceso posterior de edificación de los solares resultantes del planeamiento que corresponde a los promotores inmobiliarios ni tampoco nos parece apropiado la realización de opiniones o valoraciones sobre la evolución del mercado del suelo y de la vivienda en los próximos años, máxime en estos tiempos de incertidumbre, donde existe un contexto geopolítico y económico complejo. No obstante, si queremos enfatizar que gracias a grandes proyectos urbanísticos como Berrocales se ofertarán al mercado en los próximos años más de 22.000 viviendas de las cuales más del 50% tendrán algún tipo de protección pública. Actualmente, en Berrocales se están desarrollando, en régimen de simultaneidad, diez promociones inmobiliarias, a las que en los próximos meses se sumarán otras cuatro más, con lo que en total, en 2025 se prevé que haya más de 2.000 viviendas en construcción, estando previstas las primeras entregas para comienzos de 2026. Así, el proyecto Berrocales, el más avanzado de los grandes proyectos de Madrid, contribuye a hacer una realidad el derecho de todos los ciudadanos a acceder a una vivienda en condiciones asequibles y en un entorno de calidad, colaborando, en la medida de lo posible, a paliar la escasez de oferta existente en nuestro país.